ارکان سند رسمی(قسمت چهارم)

فسخ واقاله اسناد در دفاتر اسناد رسمی :

ماده 104 آیین نامه قانون ثبت مصوب 1317 آورده است :

در موقع انتقال تمام یا قسمتی از ملک ثبت شده و یا واگذاری حقی نسبت به عین ملک ، سند معامله در دفتر اسناد رسمی ثبت و خلاصه آن در دفتر املاک زیر ثبت ملک به طریق آتی ثبت می شود ....


در موقع فسخ معاملات نیز سردفتر لاشه سند باطل شده و آگهی فسخ را به اراده ثبت بفرستد تا در ملاحظات دفتر املا ک قید گردد ...» همان گونه که ملاحظه می شود در آیین نامه قانون ثبت صرفاً کلمه فسخ را به کار برده و نه تنها از اقاله سخنی به میان نیاورده بلکه نحوه عمل دفاتر در فسخ سند را نیز به سکوت گذاشته است و تنها به تکلیف دفترخانه در ارسال لاشه سند باطل شده و آگهی فسخ به اداره ثبت بسنده کرده است .

در قانون دفاتر اسناد رسمی مصوب 15/3/1316 نیز گرچه هم اکنون منسوخه و غیرقابل استناد است ، هیچ اشاره ای به نحوه اقاله و فسخ اسناد در دفاتر اسناد رسمی نشده بود ، لیکن در ماده 23 آیین نامه ( نظامنامه ) قانون دفاتر اسناد رسمی مصوب 14/2/1317 آمده است :

« دفاتر اسناد رسمی در مورد اقاله و فسخ معاملات باید به طریق ذیل عمل کنند ؛

الف – در صورتی که یکی از متعاملین بخواهد از حق خیار خود استفاده نماید بایستی پس از احراز حق مزبور فسخ معامله در حاشیه سند و ثبت دفاتر قید شده و به امضاء کسی که معامله را فسخ نموده برسد سردفتر باید امضاء شخصی مزبور و وقوع فسخ را تصدیق و امضاء نماید ( همین عمل را عیناً چنانچه دفتر اسناد رسمی دارای نماینده باشد ) باید در دفتر خود بنماید دراین مورد زدن مهر باطل شد مورد نخواهد داشت .

ب- در صورتی که طرفین برای اقاله به دفتر اسناد رسمی مراجعه کنند باید پس از اقاله معامله در ستون ملاحظات دفتر ، سند معامله ابطال و مهر ( باطل شد ) روی سند وثبت دفتر زده شود در مورد املاک چنانچه اقاله گردد خلاصه معاملات به دفتر املاک ارسال گردد .

علی الظاهر تا قبل از تصویب قانون مالیات های مستقیم مصوب 1345 مبنای کار دفاتر در فسخ و اقاله ، ماده 23 استنادی فوق الاشعار بود تا اینکه سازمان ثبت اسناد و املاک کشور به موجب بخشنامه هایی که ذیلاً به آنها اشاره می شود و بر اساس ماده 42 قانون مالیات های مستقیم مصوب 1345 تغییراتی در روش عمل دفاتر اسناد رسمی به وجود آورد .

بند 75مجموعه بخشنامه های ثبتی: « فسخ معاملات باید پس از ثبت در ردیف دفتر جاری طبق ماده 42 قانون مالیات های مستقیم و اخذ امضاء از فسخ کننده و اخبار در ستون ملاحظات ثبت مربوطه در دفتر سردفتر ، در ستون ملاحظات سند مالکیت هم ثبت شده و به امضاء فسخ کننده برسد و اطلاع نامه فسخ نیز ظرف پنج روز به اداره ثبت محل تحویل گردد ».

بند 108 مجموعه بخشنامه های ثبتی : « در ا جرای ماده 42 قانون مالیات های مستقیم مصوب اسفند 1345 فک دین کلاً یا جزئاً و فسخ اسناد به طور کلی باید تحت شماره و تاریخ در ردیف اسناد ثبت و مدلول آنها با ذکر شماره و تاریخ در ملاحظات ثبت مورد فسخ توضیح داده شود بدیهی است احراز صحت فسخ با مسئول دفترخانه می باشد » .

با تصویب قانون مالیات های مستقیم مصوب 1366 که از اول فروردین سال 1368 لازم الاجرا گردید ثبت فسخ و اقاله معالات در دفتر جاری و تحت شماره علی حده منتفی و ملغی گردید متعاقب آن به دلیل ناهماهنگی دفاتر اسناد رسمی در اعمال حق فسخ و اقاله اسناد بخشنامه شماره 5001/18 کانون سردفتران و دفتریاران ( وحدت رویه ) که به موجب نامه های شماره 13703/34-7/121380و349/34-18/1/1381 مورد تأیید سازمان ثبت اسناد و املاک واقع گردیده صادر و ابلاغ شد براساس بخشنامه اخیرالتصویب « چنانچه اقاله در دفتر تنظیم کننده سند معامله صورت پذیرد مراتب اقاله با توجه به بند ب ماده 23 آیین نامه دفاتر اسناد رسمی مصوب 1317 در ملاحظات ثبت مربوطه و در حاشیه سند قید و اطلاع نامه فسخ با عنایت به ماده 104 آیین نامه قانون ثبت و بندهای 75 و 102 مجموعه بخشنامه های ثبتی به ثبت محل اعلام می گردد ، لیکن چنانچه اقاله در دفتر خانه تنظیم کننده سند و ثبت مربوطه اعلام میدارد».

اداره حقوقی قوه قضاییه نیز در نظریه شماره 1307/7 مورخ 13/2/1371 دربارۀ چگونگی اقاله عقد صلح چنین گفته است : « با توجه به ماده 760 قانون مدنی و بند ب ماده 23 آیین نامه دفاتر اسناد رسمی مصوب 1317 اقاله عقد صلح مستلزم حضور طرفین در دفتر اسناد رسمی و ثبت اقاله در ستون ملاحظات دفتر وابطال معامله و زدن مهر باطل شد روی سند و ثبت دفتر و اعلام به دفتر املاک می باشد ، صرف زدن مهر باطل شد روی سند کافی برای اثبات اقامه عقد صلح نخواهد بود».

بنابراین ملاحظه می شود که سازمان ثبت اسناد و املاک کشور در تأیید نظریات کانون سردفتران و دفتریاران که در راستای بند ب ماده 66 قانون دفاتر اسناد رسمی مصوب 25/4/1354 به عنوان وحدت رویه اتخاذ شده و نیز اداره محترم حقوقی قوه قضاییه پس از لازم الاجرا شدن قانون مالیاتهای مستقیم مصوب 1366 مبنای عمل دفاتراسناد رسمی درفسخ و اقاله اسناد را ماده 23 آیین نامه (نظامنامه ) دفاتر اسناد رسمی مصوب 1317 عنوان نموده اند در نتیجه هر چند با تصویب قانون دفاتر اسناد رسمی مصوب 1354 و و آیین نامه های آن بحث بر سر بقاء یا نسخ آیین نامه دفاتر اسناد رسمی مصوب 1317 تاکنون بی نتیجه مانده است به هر روی دفاتر اسناد رسمی به دلیل فقدان مقررات دیگری غیر از آنچه در ماده 23 آیین نامه متنازع فیه آمده است و به ویژه با عنایت به تأیید و تأکید سازمان ثبت اسناد و املاک کشور به اجرای ماده مورد اشاره در خصوص فسخ و اقاله اسناد ، ناگزیر از تبعیت از بخشنامه های سازمان ثبت خواهند بود با این توضیحات تکالیف دفاتر اسناد رسمی را دردو مقوله فسخ و اقاله اسناد می توان به شرح ذیل تفکیک نمود :

 

حق الثبت فسخ واقاله

وفق ماده 10 قانون الحاق موادی به قانون تنظیم بخشی از مقررات مالی دولت مصوب 15/8/1384 مبنی بر اصلاح ماده 124 اصلاحی قانون ثبت «حق الثبت اسنادی که تعیین قیمت موضوع آنها ممکن نباشد و انجام گواهی امضاء وصدور رونوشت برای هر سند و فسخ و اقاله معاملات و ... به پنج هزار ریال افزایش یافته و ....»

فلذا حق الثبت فسخ و اقاله اسناد اعم از اینکه در دفتر تنظیم کننده سند و یا در دفتر دیگری غیر از دفتر تنظیم کننده سند صورت گیرد مقطوعاً پنج هزار ریال خواهد بود به استثناء فسخ اسناد رهنی بانک ها که درستون ملاحظات ثبت مربوطه قید و اعمال می شود و مشمول حق الثبت نمی باشد ( بخش نامه شماره 10440 کانون سردفتران و دفتریاران کهم طی نامه شماره 19879/34 29/11/84 سازمان ثبت تأیید شده است ) .


برخورد دادگاه با درخواست ابطال سند رسمی 
 اقتدار و استقلال دادگاه‌ها به اندازه‌ای است که حتی می‌توان از آن مراجع درخواست ابطال یک سند را کرد، حتی اگر آن سند رسمی باشد. یکی از پیچید‌ه‌ترین مباحث در بحث ابطال اسناد اعم از رسمی و عادی، مالی و غیرمالی بودن این نوع از دعواست. ابطال یک سند هم می‌تواند مالی باشد و هم غیرمالی. در حقیقت مالی و غیرمالی بودن دعوای ابطال یک سند بستگی به موضوع آن سند دارد.

 

 در مواردی که موضوع سند، انجام یک تعهد غیرمالی است، دعوای ابطال آن سند نیز غیرمالی است؛ به عکس در مواردی که مفاد یک سند، اجرای یک تعهد مالی است، درخواست باطل کردن آن نیز مالی خواهد بود. نکته دیگری که نباید از نظر دور داشت، این است که ابطال یک سند اعم از رسمی یا عادی باعث خواهد شد تا تمامی نقل و انتقالاتی که بعد از تنظیم آن سند صورت گرفته است، به خودی خود باطل و بلااثر شوند. در قالب بررسی یک پرونده به بررسی روند رسیدگی به خواسته ابطال سند پرداختیم.

 

 شروع دعوا

در دعوای حاضر خواهان دعوا شخصی است به نام آقای اکبر... که به منظور باطل کردن سند رسمی انتقال اموال غیرمنقول و وصیت‌نامه محضری در دادگاه دعوایی را مطرح کرده است. خواهان ابطال سند رسمی، دادخواست خود را به طرفیت خوانده آقای عزت... تنظیم و تقدیم دادگاه کرده است. عنوان دادخواست تقدیمی نیز عبارت است از:

 تقاضای صدور حکم مبنی بر ابطال سند رسمی و وصیت‌نامه محضری به انضمام تمامی هزینه‌ها و خسارات دادرسی.

خواهان پرونده در بخش مربوط به ضمایم دادخواست تقدیمی، فتوکپی تصدیق‌شده یک فقره سند رسمی مبنی بر انتقال بخشی از اموال و دارایی‌های غیرمنقول مورث توسط وی، فتوکپی تصدیق‌شده وصیت‌نامه محضری تنظیمی توسط مورث همچنین فتوکپی تصدیق‌شده گواهی انحصار وراثت تنظیمی توسط شورای حل اختلاف را ضمیمه پرونده کرده است.

خواهان دعوای فوق در بخش مربوط به متن دادخواست، مطالب خود را این‌گونه بیان کرده است: اینجانب وارث خانم اقدس... هستم. متاسفانه خوانده که با اینجانب نسبت برادری دارد، در اواخر عمر متوفی با نشان دادن محبت‌های ظاهری و سطحی که در واقع نسبت به مورث خود فریب، نیرنگ و یک نقشه از پیش تعیین شده بوده، مورث اینجانب را در زمان حیات وی، مجبور به انتقال یک‌سری از اموال و دارایی‌های خویش بر طبق سند رسمی انتقال و وصیت‌نامه محضری کرده است. با توجه به اینکه اینجانب وارث هستم و در واقع در اموال و دارایی‌های ایشان ذی‌نفع هستم، نسبت به اسناد تنظیمی مربوط به ارثیه مذکور درخواست ابطال آنها و بازگشت آنان به اموال موروثی و متعاقبا حکم به تقسیم آن اموال و دارایی‌ها بر طبق قواعد ارث را دارم.

 

 روند رسیدگی

پس از تکمیل دادخواست، با تعیین زمان جلسه دادرسی، این زمان به طرفین دعوا ابلاغ ‌شد. طرفین دعوا نیز متعاقبا در روز تعیین‌شده در دادگاه حاضر شدند. خواهان اظهارات خود را به شرح دادخواست و لایحه تقدیمی مستند کرد. خوانده پرونده نیز در دفاع از خویش به قاضی پرونده اظهار کرد که مورث در کمال صحت و سلامت اموال مورد اختلاف حاضر را با کمال رضایت به وی منتقل کرده است و به هیچ وجه فریب و نیرنگی نیز حادث نشده است. 

 

 رای دادگاه

قاضی شعبه در کنار ملاحظه اصل دو سند رسمی فوق همچنین اصل گواهی حصر وراثت ختم رسیدگی را اعلام و به شرح ذیل رای خود را صادر کرد:

در خصوص دادخواست آقای اکبر... فرزند طاهر به طرفیت خوانده آقای عزت... فرزند طاهر به خواسته صدور حکم مبنی بر ابطال سند قطعی و ابطال وصیت­نامه محضری تنظیمی از سوی مرحومه خانم اقدس به انضمام مطالبه تمامی هزینه‌ها و خسارات دادرسی که ماحصل دادخواست خواهان به این شرح است که مرحومه مورث طرفین دعوا است و خوانده دعوا که طبق مدارک موجود، با حیله، فریب، نیرنگ و با محبت‌های ظاهری در اواخر عمر مرحومه خانم... طاهری ایشان را مجبور کرده است که قسمتی از اموال و دارایی‌های غیرمنقول خود را قبل از فوت به موجب اسناد رسمی موضوع خواسته خواهان، به خوانده منتقل کند و اکنون ایشان با تقدیم دادخواست از محضر دادگاه تقاضا کرده است تا اموال منتقل شده مجدد با ابطال اسناد اخیر، به حالت اولیه برگشته و به عنوان ماترک و ارثیه مرحومه بین طرفین دعوا مطابق قواعد ارث و سهم‌­الارث ایشان تقسیم شود. خوانده دعوا نیز در مقام دفاع از خود بیان داشته است که مرحومه خانم... طاهری در کمال صحت و سلامت عقلی و جسمانی اقدام به تنظیم اسناد رسمی موضوع دعوا کرده است و هیچ دلیلی به منظور ابطال اقدامات حقوقی و تنظیم اسناد فوق توسط ایشان وجود ندارد. به این ترتیب تقاضای رد دادخواست تقدیمی را از محضر دادگاه کرده است.

دادگاه نظر به اینکه: اسناد مستند دادخواست، اسنادی رسمی هستند که هر گونه خدشه به مفاد آن مستلزم ارایه دلیل و مدرک است و ادعای مطروحه از جانب خواهان دعوا مبنی بر فریب دادن مرحومه توسط خوانده نیز خللی بر صحت و مبانی اسناد مذکور با توجه به اصول لزوم و صحت قراردادها وارد نمی­‌آورد. به این دلیل که اسناد مورد بحث در زمان حیات مورث طرفین دعوا تنظیم شده است و نامبرده نیز دارای اهلیت به منظور هر گونه دخل و تصرف در اموال خود بوده است به این ترتیب با توجه به مراتب مذکور، خواسته خواهان غیرثابت تشخیص داده می‌شود و مستند به مواد  قانونی حکم به بطلان دعوای خواهان صادر و اعلام می­شود. رای صادره توسط این دادگاه حضوری و ظرف بیست روز پس از ابلاغ، قابل تجدیدنظرخواهی در دادگاه‌های تجدیدنظر استان تهران است.

 

 بررسی رای

با توجه به اینکه هیچ دلیل و مدرکی از سوی خواهان دعوا مبنی بر اجبار و اکراه یا فریب و سوءاستفاده از مرحومه به عنوان مورث طرفین دعوا که منجر به انتقال اموال موضوع دعوا شده است، به محضر دادگاه ارایه نشده است و نظر به اینکه بنا بر ظاهر و اصل، مورث در صحت و سلامت کامل عقلانی به سر می­برده و دارای اهلیت بوده است، با عنایت به اینکه هر فردی که از سلامت قوای دماغی برخوردار است تا آخرین لحظه حیات خویش می­تواند از حقوق مالکانه خود کمال انتفاع را برده و اموال خویش را به هر شخصی اعم از وراث و غیروراث منتقل کند. علاوه بر این با توجه به اینکه اصل بر صحیح بودن قراردادهاست، مگر اینکه خلاف آن ثابت شود، به نظر می‌رسد که هیچ دلیل موجه و قابل قبولی از طرف خواهان دعوا ارایه نشده است و صرف ادعای وی نمی‌تواند از طرف دادگاه مورد پذیرش واقع شود. نکته دیگر اینکه اسناد رسمی درباره طرفین و وراث و قائم مقام قانونی آنان معتبر است. این موضوع را ماده 1290 قانون مدنی تاکید می‌‌کند. نکته دیگر اینکه از نظر حقوقی در صورت فریب و اکراه، معامله و قرارداد غیرنافذ است، نه باطل. در همین جا بهتر است اصطلاح غیرنافذ و بطلان توضیح داده شود.

عدم نفوذ و بطلان: زمانی که یک قرارداد باطل می‌شود، از اساس حذف شده و دیگر اثری نسبت به طرفین قرارداد نخواهد داشت، اما غیرنافذ شدن قرارداد اصطلاحی است میان صحت و بطلان قرارداد. در این وضع قرارداد صحیح فرض نمی‌شود، زیرا ارکان عقد کامل نیست، اما نیاز به عنصری دارد تا به یک قرارداد صحیح تبدیل شود. مثال بارز عدم نفوذ یک عقد، فروش مال دیگری به طور فضولی و بدون رضایت وی است. در این حالت عقد غیرنافذ محسوب می‌شود و در صورتی که مالک مال فروخته شده، بعدا رضایت خود را نسبت به این قرارداد اعلام کند، عقد صحیح و در غیر این صورت عقد باطل خواهد شد. به عنوان نمونه در صورت مستی، بیهوشی و خواب و فقدان قصد و صوری بودن و خلاف نظم عمومی و اخلاق حسنه بودن است که معامله باطل می‌شود و می‌توان ادعای بطلان قرارداد را مستند به مواد 195 و 217 قانون مدنی کرد.به نظر می‌رسد که رای مذکور در فوق توسط قاضی دادگاه به طورصحیح و منطبق بر موازین قانونی صادر شده است.

دیدن قسمت اول این مقاله 

دیدن قسمت دوم این مقاله

دیدن قسمت سوم این مقاله

ادامه دارد

لطفا نظرات و انتقادات و پیشنهادات سازنده خود را برای ما بنویسید ما حتما جوابگو هستیم