اقاله و فسخ در دفاتر اسناد رسمی

تعاریف – اگرچه غایت اصلی این مبحث پرداختن به تعاریف فسخ و اقاله ، ماهیت حقوقی آن دو ، وجوه اشتراک و افتراق آنها و آثار مترتب برهریک از دو عنوان حقوقی یاد شده نیست ، لیکن برای ورود به بحث لاجرم تعاریفی هر چند ناقص از آن دوارائه می شود .


ماده 219 قانون مدنی مقرر می دارد : "عقودی که بر طبق قانون واقع شده باشد بین متعاملین وقائم مقام آنها لازم الاتباع است مگر اینکه به رضای طرفین اقاله و یا به سبب قانونی فسخ شود ."

« عقد لازم پس از آنکه طبق قانون واقع شد به دستور ماده 219 قانون مدنی بین متعاملین و قائم مقام قانونی آنان لازم الاتباع است و باید مفاد آن را به موقع اجرا گذارند ونمی توانند هر موقع که بخواهند آن را برهم زنند مگر در دومورد 1 – اقاله 2- فسخ به علت قانونی »

هر چند بنا به عقیده اکثر نویسندگان حقوقی این ماده مبین اصل لزوم قراردادها است اما برخی نیز معتدند ماده مذکور شامل عقود لازم و جایز می شود یعنی جز در مورد فسخ و اقاله باید به تعهدات ناشی از عقود عمل کرد و در صورت تخلف متعهدله ناشی از عقود عمل کرد و در صورت تخلف متعهدله می تواند متعهد را الزام کند.

تعریف اقاله : قانون مدنی اقاله را یکی از اسباب سقوط تعهدات به شمار آورده و در ماده 283 در تعریف اقاله می گوید « بعد از معامله طرفین می توانند به تراضی آن را اقاله و تفاسخ نمایند » .

« اقاله در لغت عرب به معنی خلاص نمودن کسی است از چیزی که دچار آن می باشد و در اصطلاح حقوقی اقاله و تفاسخ برهم زدن عقد به تراضی طرفین معامله می باشد همچنان که دو نفر می توانند طبق ماده 10 قانون مدنی از آزادی اراده در امور مالی خود استفاده نمایند و قرارداد منعقد و در مقابل یکدیگر تعهد کنند یا یکی مالی را به دیگری منتقل نماید .طبق ماده 283 قانون مدنی پس از انجام معامله نیز می توانند از آزادی اراده در امور مالی خود استفاده نموده و عقدی را که قبلاً منعقد ساخته اند به تراضی اقاله و تفاسخ نمایند بنابراین اقاله در تمام عقود لازم ممکن است یافت شود مگر در عقد نکاح که از امور غیرمالی است و وقف که جنبۀ اجتماعی دارد».

تعریف فسخ : گرچه قانون مدنی مشخصاً تعریفی از فسخ به دست نداده است اما از تعریف اقاله در ماده 283 آن قانون که برهم زدن طرفین عقد را به تراضی ، تفاسخ نامیده است به خوبی مستفاد است که فسخ عبارت است از برهم زدن یک طرفه عقد وبدون رضایت و حتی در پاره ای از موارد بدون اطلاع طرف دیگر آن. « فسخ عبارت است از انحلال ارادی که به تصمیم یکی از دو طرف انجام می شود این عمل حقوقی بر خلاف اقاله که در شمارقراردادها می آید ایقاع است و نیاز به تراضی ندارد » .

« برگشت آثار عقد توسط فسخ باید به وسیله یک طرف عقد باشد و اگر به توافق طرفین ایجاد شود آن را اقاله نامند نه فسخ واسم دیگر اقاله تفاسخ است ( ماده 283 قانون مدنی ) فسخ نیز یکی از اسباب سقوط تعهدات است بنابراین سقوط تعهدات منحصر به آنچه در ماده 264 قانون مدنی گفته شده نیست ».

اجمالاً آنکه فسخ و اقاله هر دو یک عمل حقوقی ارادی هستند با این تفاوت که اقاله عمل حقوقی دو یا چند طرفه و فسخ عمل حقوقی یک طرفه می باشد که باید به منصه ظهور برسند همچنان که ماده 284 در این خصوص می گوید : « اقاله به هر لفظ یا فعلی واقع می شود که دلالت بر به هم زدن معامله بنماید ».

ماده 449 نیز در مورد فسخ با همان عبارت مقرر می دارد : « فسخ به هر لفظ یا فعلی که دلالت بر آن نماید حاصل می شود ».

حق التحریر فسخ و اقاله

وفق بند 10 از شق ب تعرفه حق التحریر شماره 14849/3/1 مورخ 16/3/1385 مصوب سازمان ثبت اسناد و املاک کشور حق التحریر اقاله دویست هزار تعیین گردیده چه توسط دفترخانه تنظیم کننده سند و در ستون ملاحظات دفتر صورت گرفته و یا توسط دفترخانه دیگری با تنظیم سند اقاله ( اقاله نامه ) تحقق یابد اما برای حق التحریر فسخ باید قائل به تفکیک شد :

الف ـ چنانچه دفتر خانه تنظیم کننده سند مبادرت به فسخ سند مبادرت به فسخ سند در حاشیه سند و ثبت دفتر نماید . وفق بند 11 شق ب تعرفه حق التحریر ، 000/50 ریال می باشد

ب ـ اگر دفتر خانه دیگری غیر از دفتر تنظیم کننده سند اولیه و با تنظیم اقرار نامه فسخی مبادرت به فسخ نماید برابر بند 8 شق ب همان تعرفه حداقل 30000 ریال و حداکثر 75000 ریال خواهد بود .

استعلامات مورد نیاز برای فسخ و اقاله اسناد

تا پیش از تصویب قانون تسهیل اسناد در دفاتر اسناد رسمی مصوب 24/5/1385 به موجب ماده 187 قانون مالیاتهای مستقیم مصوب 1366 دفاتر مکلف بودند قبل از ثبت و یا اقاله و یا فسخ سند معامله ، مراتب را به شرح مشخصات کامل و چگونگی نوع و موضوع معامله مورد نظر به اداره امور مالیاتی محل وقوع ملک و یا محل سکونت مودی حسب مورد اعلام و پس از کسب گواهی انجام معامله اقدام به ثبت اقاله و یا فسخ سند معامله حسب مورد نموده و شماره و مرجع صدور آن را در سند معامله قید نمایند ،

لیکن به صراحت ماده 8 قانون اخیر التصویب دایر بر لغو کلیه قوانین و مقررات مغایر و همان گونه که در بند و بخشنامه شماره 17524/43-و-ر- مورخ 171385 کانون سر دفتران و دفتر یاران ( وحدت رویه ) که به موجب نامه های شماره 11169/34 -21/6/85 و 12619/34 – 1/7/85 به تایید اداره کل امور اسناد و سر دفتران سازمان ثبت نیز رسیده است .

تکالیف دفاتر اسناد رسمی بر اساس ماده 187 قانون مالیات های مستقیم مصوب 66 ساقط گردیده بالمال طبق بند ج ماده یک قانون مورد بحث دفاتر اسناد رسمی صرفاً هنگام نقل و انتقال عین املاک و اراضی و آن هم در صورت عدم تعهد انتقال گیرنده مبنی بر پرداخت بدهی های احتمالی ، مکلفند مفاصا حساب مالیاتی را از انتقال گیرنده مطالبه و شماره آن را در سند تنظیمی قید نمایند و در سایر اسناد تنظیمی اعم از اجاره ، رهن ، تقسیم نامه ، فسخ و اقاله و غیره هیچ گونه تکلیفی بر اخذ و مطالبه مفاصا حساب مالیاتی و درج شماره آن در سند تنظیمی متصور نمی باشد .

-آیا فسخ و اقاله سند در خصوص املاک مستلزم استعلام از اداره ثبت محل به منظئر تطبیق سند با دفتر املاک و اعلام عدم بازداشت آن می باشد یا خیر ؟

ممکن است به سوال مطروحه فوق چنین پاسخ داده شود که در ماده یک قانون تسهیل تنظیم اسناد در دفاتر اسناد رسمی ، وظیفه دفاتر در استعلام از ثبت محل به منظور تطبیق سند با دفتر املاک و اعلام وضعیت ثبتی ( حسب مورد ) و عدم بازداشت محدود است به انتقالات عین اراضی و املاک و فسخ و اقاله معاملات ، انتقال تلقی نمی گردد لذا تکلیفی از این حیث متوجه دفاتر نخواهد بود .

اما با توجه به روح قانون که به نظر می رسد همانا جلوگیری از تنظیم اسناد مغایر با دفتر املاک و نیز تضییع حقوق احتمالی طلبکاران و ذی نفعانی است که برابر مقررات و یا به موجب دستورمحاکم قضایی اقدام به بازداشت املاک مورد ادعا نموده اند پاسخ فوق خالی از اشکال نباشد ، چه آنکه بسا انتقال گیرندگان اسناد به لطایف الحیل قبل از اقاله یا فسخ ،

حقوق خود را نسبت به مورد انتقال عیناً و یا منفعتاً و یا به هر صورت دیگری به دیگران منتقل نموده و این امر به هر دلیل بر دفتر خانه تنظیم کننده سند اولیه مکتوم باشد و برای تضییع حقوق دیگران در صدد اقاله و یا فسخ اسناد تنظیمی برآیند .

بنا علی هذا به نظر نگارنده برای جلوگیری از توالی فاسد احتمالی و غیر قابل پیش بینی و به ویژه به منظور جامۀ عمل پوشاندن به روح قانون و رفع نگرانی مقنن باید بر آن بود که اقاله و فسخ اسناد راجع به املاک نیز منوط است به استعلام از اداره ثبت محل جهت تطبیق سند با دفتر املاک و اعلام وضعیت ثبتی ( حسب مورد ) و عدم بازداشت ملک مورد تقاضا.

 لطفا نظرات و انتقادات و پیشنهادات سازنده خود را برای حمایت و بهتر شدن کار ما بنویسید و ما حتما جوابگو هستیم